住宅類房地產(chǎn)作為債權(quán)抵押處置中最常見(jiàn)的抵押物，如何有效回收評(píng)估，可謂是極有門道的。今天這篇文章將從評(píng)估思路→有效性評(píng)價(jià)→回收價(jià)值評(píng)估→回收時(shí)間評(píng)估→住宅變現(xiàn)影響因素五大塊一一展開(kāi)，做詳細(xì)的解說(shuō)。影響抵押住宅回收價(jià)值和回收時(shí)間的因素主要包括以下幾方面：

　?、儆绊懟厥諆r(jià)值和回收時(shí)間的因素：如附租賃權(quán)影響、他行首封、區(qū)域經(jīng)濟(jì)景區(qū)度、區(qū)域司法環(huán)境等、房產(chǎn)涉及糾紛、抵質(zhì)押住宅所有權(quán)人涉及刑事訴訟案件、“房地分離”抵押、房產(chǎn)尚未騰空等；

　　②側(cè)重影響回收價(jià)值的因素：如處置稅費(fèi)、需扣除優(yōu)先受償?shù)那闆r等。

　　一、主要評(píng)估思路

　　在分析抵押住宅的回收問(wèn)題時(shí)，首先判斷抵押有效性，其次依據(jù)不同的回收方案對(duì)抵押住宅進(jìn)行估值和回收時(shí)間分析，并結(jié)合不同回收方案下影響住宅資產(chǎn)變現(xiàn)的主要因素，判斷其可能的回收金額和回收時(shí)間。在借款人已經(jīng)違約的情境下，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，抵押的住宅主要通過(guò)以下幾種途徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值回收：

　?、倥c抵押人協(xié)議以抵押住宅折價(jià)或者拍賣、變賣抵押物清償借款人的銀行貸款；

　　②協(xié)議不成的，通常情況下，作為債權(quán)人的銀行通過(guò)法律訴訟的方式申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行抵押資產(chǎn)；

　?、凵贁?shù)情況下，抵押權(quán)人會(huì)同意債權(quán)人（銀行）通過(guò)非訴的方式處置抵押資產(chǎn)，或者在住宅類房產(chǎn)所有權(quán)人為企業(yè)（借款人）的情況下，借款人可能通過(guò)引入第三方進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)的方式，借款人住宅類房產(chǎn)可能與其他資產(chǎn)一并作價(jià)轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方，此時(shí)住宅類房產(chǎn)價(jià)值取決于收購(gòu)協(xié)議安排；

　　在以往的處置經(jīng)歷中，大多數(shù)的抵押住宅為司法訴訟的途徑實(shí)現(xiàn)價(jià)值回收。因此下文也將著重分析在司法訴訟情境下，抵押住宅價(jià)值回收思路及考慮因素。

　　二、抵押住宅有效性評(píng)價(jià)

　　有效的住宅抵押至少應(yīng)符合以下幾方面特征：

　　一是抵押人應(yīng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。

　　二是抵押房產(chǎn)符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰。

　　下列房產(chǎn)不得抵押：

　?、贆?quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

　　②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　?、哿腥胛奈锉Ｗo(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

　?、芤岩婪ü媪腥氩疬w范圍的房地產(chǎn)；

　?、荼灰婪ú榉?、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌康禺a(chǎn)。

　　權(quán)屬清晰是指抵押人對(duì)抵押房產(chǎn)具有合法、完整、無(wú)糾紛的所有權(quán)和充分的處置權(quán)，比如違建房屋抵押無(wú)效，部分產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)如經(jīng)濟(jì)適用住房、職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅等在處置時(shí)會(huì)受到一定限制，可能存在共有產(chǎn)權(quán)的一方處置房產(chǎn)而其他共有人不同意等情況。

　　對(duì)于建成的住宅房產(chǎn)抵押，遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外資產(chǎn)視同一并抵押，但如果存在抵押的土地權(quán)證面積大于建筑物占用土地面積，應(yīng)同時(shí)辦理土地抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

　　對(duì)于抵押的在建住宅，應(yīng)為合法建設(shè)且辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，處置時(shí)需土地和建筑物一并處置，但土地的抵押權(quán)人對(duì)新增建筑物的變現(xiàn)價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，如為劃撥用地抵押需經(jīng)縣級(jí)以上政府土管部門批準(zhǔn)。

　　三是抵押合同以書面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)依法設(shè)立，且處于法律訴訟時(shí)效內(nèi)。

　　①偽造的抵押合同或虛假的抵押登記，不具有法律效力；

　?、谧≌炔粍?dòng)產(chǎn)抵押只有辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)才設(shè)立；

　?、鄯ㄔ簩?duì)于超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效的抵押權(quán)不予保護(hù)，如果作為抵押權(quán)人的銀行超過(guò)主債權(quán)訴訟時(shí)效行使抵押權(quán)，此時(shí)抵押權(quán)已喪失司法保護(hù)，導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)；

　?、苋绻嬖诘盅汉贤瑑?nèi)容與抵押登記內(nèi)容不一致的情況，以抵押登記內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　三、抵押住宅回收價(jià)值評(píng)估

　　如前所述，抵押住宅的回收價(jià)值不同于正常市場(chǎng)條件下的市場(chǎng)價(jià)值，回收價(jià)值是在企業(yè)或個(gè)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被申請(qǐng)破產(chǎn)清算或資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行變現(xiàn)的情境下，以抵押資產(chǎn)在未來(lái)較短期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)的價(jià)值清償債務(wù)，多數(shù)地區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)需買受人在很短的時(shí)間內(nèi)全款支付，使其受眾有限，處置時(shí)需考慮價(jià)值折損；而市場(chǎng)價(jià)值是在買賣雙方自愿公平達(dá)成交易的價(jià)值。抵押住宅回收價(jià)值評(píng)估實(shí)際上是對(duì)其在強(qiáng)制變現(xiàn)情景下處置價(jià)值的評(píng)價(jià)，但有時(shí)回收價(jià)值分析又依托于正常市場(chǎng)情景下價(jià)值形成的判斷。

　　正常市場(chǎng)情境下，對(duì)于不同類型房地產(chǎn)估值而言，常用的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

　　其中住宅受益于交易市場(chǎng)較為活躍、可比交易案例較多，通常適用于市場(chǎng)法。

　　市場(chǎng)法是“選取近期在正常市場(chǎng)條件下，交易雙方自愿、公平達(dá)成交易的相似案例的單價(jià)（如周邊相似情況的二手房成交價(jià)）作為受評(píng)抵押房產(chǎn)的基準(zhǔn)單價(jià)，在此基礎(chǔ)上考慮必要的價(jià)格修正，得出受評(píng)房產(chǎn)最可能的價(jià)值。特殊情況下，如景區(qū)內(nèi)用于出租的別墅，周邊沒(méi)有可供參考的市場(chǎng)可比案例，可以考慮采用租金法估值?！?/span>

　　遵循上述思路，對(duì)于抵押住宅回收價(jià)值的判斷，較為理想的情況是可以獲取近期相似案例的司法拍賣成交價(jià)格，作為受評(píng)抵押房產(chǎn)的基準(zhǔn)單價(jià)，在此基礎(chǔ)上考慮必要的價(jià)格修正和變現(xiàn)過(guò)程中影響因素的調(diào)整，得出受評(píng)房產(chǎn)最可能的回收價(jià)值。

　　次優(yōu)方案為獲取近期正常市場(chǎng)情景下相似案例的成交價(jià)格或者司法拍賣流拍價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，由于所處的市場(chǎng)環(huán)境、成交方式等的不同，正常市場(chǎng)價(jià)格會(huì)高于相似房產(chǎn)司法拍賣成交價(jià)格，而相似房產(chǎn)的司法拍賣流拍價(jià)可能存在價(jià)格虛高的問(wèn)題而高于司法拍賣成交價(jià)格，因此無(wú)論是近期正常市場(chǎng)情景下的成交價(jià)格還是司法拍賣流拍價(jià)格，均需要考慮其與司法拍賣成交價(jià)格之間的差異。

　　選取相似案例即確定基準(zhǔn)單價(jià)時(shí)，主要考慮：①位置相近；②用途相同；③結(jié)構(gòu)相同，根據(jù)選取的可比案例與受評(píng)抵押房產(chǎn)在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業(yè)管理、周邊配套等方面的差異，對(duì)基準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行修正，得到受評(píng)抵押房產(chǎn)的修正單價(jià)，再考慮變現(xiàn)過(guò)程中影響因素的調(diào)整，進(jìn)而得出受評(píng)抵押房產(chǎn)最可能的回收價(jià)值。

　　在建住宅：“通常情況下可按照建成后可能的銷售單價(jià)乘建筑面積得到假設(shè)開(kāi)發(fā)完畢銷售的價(jià)值，考慮基于目前建設(shè)進(jìn)度估算后續(xù)可能發(fā)生的建設(shè)投入、相關(guān)稅費(fèi)、預(yù)期利潤(rùn)空間等因素影響及變現(xiàn)過(guò)程中影響因素的調(diào)整，得出在建住宅可能的回收價(jià)值?！?/span>

　　此外，極少數(shù)情況下，抵押住宅可能已經(jīng)完成拍賣流程但尚未進(jìn)入分配程序，此時(shí)拍賣價(jià)值應(yīng)作為抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，考慮扣除必要的稅費(fèi)及其他可能發(fā)生的優(yōu)先扣減的金額后作為抵押住宅的回收價(jià)值。

　　四、抵押住宅回收時(shí)間評(píng)估

　　對(duì)于通過(guò)司法訴訟方式實(shí)現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時(shí)間主要取決于法律訴訟進(jìn)度，即通過(guò)評(píng)估時(shí)點(diǎn)所處的訴訟時(shí)點(diǎn)，倒推變現(xiàn)所需時(shí)間。

　　通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書送達(dá)、調(diào)解、判決、執(zhí)行等，全部程序耗時(shí)約在2～3年左右，具體情況需結(jié)合各地區(qū)司法環(huán)境判斷，但對(duì)于存在政府干預(yù)、區(qū)域司法效率低下、債務(wù)人故意拖延、跨省首封等情況的，對(duì)回收時(shí)間會(huì)有較大影響。

　　對(duì)于通過(guò)企業(yè)重組的方式實(shí)現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時(shí)間主要取決于重組安排。

　　五、抵押住宅變現(xiàn)影響因素

　　處置實(shí)務(wù)中，有些因素既影響回收價(jià)值，又影響回收時(shí)間，主要包括以下幾方面：

　　1.租賃影響

　　對(duì)于附租賃權(quán)的抵押資產(chǎn)而言，如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時(shí)在處置抵押物時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

　　如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對(duì)抵押物買受人不具有法律效力，但抵押物處置時(shí)，如果租賃狀態(tài)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，法院應(yīng)在去除租賃權(quán)后執(zhí)行拍賣流程，鑒于此，通常為規(guī)避抵押物處置過(guò)程中可能來(lái)自承租人的阻礙，作為債權(quán)人的銀行會(huì)要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時(shí)放棄租賃或放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書。

　　租賃的住宅多用于居住，少數(shù)為小型企業(yè)辦公使用，年租金規(guī)模有限，清償企業(yè)銀行貸款本息的效果甚微，且即使抵押物所有權(quán)人拖欠銀行貸款，租戶為維持和業(yè)主的關(guān)系，傾向于將租金直接交給抵押物所有權(quán)人，銀行難以控制租金，故通常情況下，附屬的租賃權(quán)會(huì)對(duì)抵押物回收價(jià)值產(chǎn)生影響。

　　一方面，租賃在抵押前存在，如果買受人對(duì)抵押物后續(xù)用途為出租，但現(xiàn)有租賃合同約定的租期、租金等條件可能無(wú)法滿足買受人對(duì)后續(xù)租賃的預(yù)期，如果買受人對(duì)抵押物后續(xù)用途為自用，需待租賃合同履行到期才能騰空使用，整體上可能存在附租賃權(quán)的房產(chǎn)與買受人需求契合度不高的情況，導(dǎo)致潛在買受人數(shù)量減少，影響抵押物回收價(jià)值；

　　另一方面，租賃于抵押后設(shè)立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書，但實(shí)際執(zhí)行中仍可能存在承租人不予配合的情況，抵押物騰空過(guò)程可能會(huì)遭遇阻力，如果抵押權(quán)人急于處置，可能會(huì)與承租人私下協(xié)商讓渡部分利益，影響抵押物回收價(jià)值。

　　而出現(xiàn)下述情況時(shí)則會(huì)加大抵押房產(chǎn)處置難度，價(jià)值方面可能需要處以較大的折扣才能變現(xiàn)：

　?、偈Ｓ嘧赓U期長(zhǎng)；②租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平；③租金已一次性全部支付；④租賃合同解約成本高。

　　此外，對(duì)于存在債務(wù)人為對(duì)抗銀行行使抵押權(quán)而與第三方惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系的情況，如租金價(jià)格明顯不合理或偽造租金證據(jù)，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押資產(chǎn)的請(qǐng)求，但實(shí)際執(zhí)行中受制于調(diào)查取證等因素影響，對(duì)回收時(shí)間會(huì)有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價(jià)值。

　　2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度影響

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍程度、繁榮程度。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣，體現(xiàn)為區(qū)域生產(chǎn)增長(zhǎng)、商業(yè)活躍、市場(chǎng)繁榮，帶動(dòng)抵押資產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，資產(chǎn)變現(xiàn)相對(duì)容易；區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣，體現(xiàn)為區(qū)域市場(chǎng)疲軟、商業(yè)活動(dòng)低迷，影響抵押資產(chǎn)市場(chǎng)需求，資產(chǎn)變現(xiàn)難度加大，可能以更低的折扣折價(jià)處置。

　　可見(jiàn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度通過(guò)影響市場(chǎng)需求對(duì)未來(lái)抵押資產(chǎn)處置時(shí)點(diǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。整體上，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域資產(chǎn)處置市場(chǎng)較為活躍，抵押資產(chǎn)易于變現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域資產(chǎn)處置市場(chǎng)低迷，抵押資產(chǎn)變現(xiàn)困難。

　　3.區(qū)域司法環(huán)境影響

　　部分區(qū)域受制于經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)結(jié)構(gòu)等方面的原因，區(qū)域司法運(yùn)轉(zhuǎn)比較容易受到外部環(huán)境的影響，尤其是受制于來(lái)自地方政府的行政壓力，地方法院很難做到獨(dú)立審判，比如企業(yè)違約涉及到群體事件、涉及到地方納稅大戶的問(wèn)題等，可能在地方政府干預(yù)下，作為債權(quán)人的銀行無(wú)法在法院立案，對(duì)回收價(jià)值和回收時(shí)間影響很大。

　　此外，如果區(qū)域法院存在因辦事效率不高導(dǎo)致案件大量積壓的情況，區(qū)域整體司法執(zhí)行進(jìn)度緩慢，對(duì)回收時(shí)間造成較大影響。