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      典當(dāng)知識(shí)

      最高法:唯一一套住房可執(zhí)行的3個(gè)條件

      發(fā)布時(shí)間:17-04-20  點(diǎn)擊數(shù):
        最高院于2015年5月5日正式發(fā)布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》其中該規(guī)定第20條明確規(guī)定了唯一一套住房可執(zhí)行的3個(gè)條件:
        
        第二十條金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,符合下列情形之一,被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的,人民法院不予支持:
        
        (一)對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;
        
       ?。ǘ﹫?zhí)行依據(jù)生效后,被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的;
        
       ?。ㄈ┥暾?qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘U厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋,或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。
        
        執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋,自執(zhí)行通知送達(dá)之日起,已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期,被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的,人民法院不予支持
        
        最高人民法院執(zhí)行局復(fù)議監(jiān)督室主任范向陽(yáng)審判長(zhǎng)對(duì)規(guī)定中的重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的解讀。
        
        問(wèn):被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)的也可以執(zhí)行,什么情形下可以執(zhí)行?具體又應(yīng)該如何執(zhí)行?
        
        答:應(yīng)當(dāng)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題將來(lái)是一個(gè)社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。在最高法院出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》時(shí),第六條的規(guī)定就引起了強(qiáng)烈的社會(huì)反響。
        
        因?yàn)榈诹鶙l規(guī)定,對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬維持生活所必須的房產(chǎn),人民法院只能查封,不能執(zhí)行。盡管第七條同時(shí)規(guī)定,對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng),在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以執(zhí)行。
        
        但實(shí)踐中,人民法院處于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮,往往是在被執(zhí)行人名下只有一套房的案件中,有的法院就都一律停止執(zhí)行。
        
        后來(lái),在很多金融機(jī)構(gòu)作為申請(qǐng)人的執(zhí)行案件中,申請(qǐng)人反應(yīng)比較強(qiáng)烈,如果在被執(zhí)行人只有唯一住房的所有案件中的房產(chǎn)都不能執(zhí)行,那么很多金融借貸都不能執(zhí)行。金融機(jī)構(gòu)通過(guò)國(guó)務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)、銀行業(yè)協(xié)會(huì)這些部門(mén)與最高人民法院作了溝通。
        
        為了確保實(shí)踐中的問(wèn)題得到妥當(dāng)解決,在充分考慮這一類(lèi)債權(quán)特殊性的基礎(chǔ)上,我們依據(jù)法律又做了一個(gè)補(bǔ)充的規(guī)定,對(duì)于設(shè)定抵押的房屋,不管是不是一套房,只要設(shè)定了抵押,就表明對(duì)這個(gè)房產(chǎn)可能被執(zhí)行有充分的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)料。
        
        在對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)親屬作出必要的安置,留出一定的寬限期以后,人民法院可以執(zhí)行。
        
        但是,對(duì)于沒(méi)有設(shè)定抵押的房屋作為執(zhí)行標(biāo)的的這類(lèi)案件中,執(zhí)行程序就一直處于停滯狀態(tài)。社會(huì)各界對(duì)此反應(yīng)非常強(qiáng)烈。很多情況下,債權(quán)人往往因?yàn)閭鶛?quán)不能及時(shí)收回,處于生活無(wú)著的狀態(tài),而被執(zhí)行人名下明明有房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn),但卻不能執(zhí)行。
        
        為了進(jìn)一步解決問(wèn)題,我們?cè)谶@次司法解釋起草過(guò)程中,經(jīng)過(guò)充分征求意見(jiàn)、深入探討研究,堅(jiān)持了這么幾點(diǎn)指導(dǎo)思想。
        
       ?。?,在執(zhí)行程序中,人民法院保障的是被執(zhí)行人的居住權(quán),而不是房屋的所有權(quán)。
        
       ?。?,這種居住權(quán)是被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)的家屬生存所必須的,否則,就不屬于必要的保障。
        
        3,這個(gè)保障是有期限的,所謂“救急不救窮”,被執(zhí)行人最終居住權(quán)的保障還是要靠當(dāng)?shù)卣母鞣N救濟(jì)保障機(jī)制,就是說(shuō)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)社會(huì)保障,而不能讓本來(lái)應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的社會(huì)保障義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給申請(qǐng)執(zhí)行人。
        
        4,被執(zhí)行人不能利用法律對(duì)他生存權(quán)的保障來(lái)行。逃避執(zhí)我們通過(guò)充分調(diào)研發(fā)現(xiàn),很多案件中,被執(zhí)行人本來(lái)有幾套房子,人民法院的判決或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決一做出來(lái),被執(zhí)行人意識(shí)到自己馬上要輸官司了,就趕快賣(mài)房,把自己名下的房屋全部轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移,有的轉(zhuǎn)移到自己子女或者自己父母名下,等人民法院執(zhí)行的時(shí)候,被執(zhí)行人稱(chēng)自己只有一套房子,不能執(zhí)行。
        
       ?。?,現(xiàn)在北京、上海房?jī)r(jià)上漲比較快,一些房屋的所有人把自己房子出賣(mài)以后,買(mǎi)受人把價(jià)款全部交付。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后,賣(mài)方的人一看房?jī)r(jià)上漲,就不愿意交付房屋了。這個(gè)時(shí)候,買(mǎi)受人就打官司,要求賣(mài)方交付房屋。人民法院判決合同有效,限定出賣(mài)人在一定的期限內(nèi)向買(mǎi)受人交付居住的房屋,等到法院執(zhí)行的時(shí)候,他說(shuō)我就只有一套房子,你不能執(zhí)行。在這類(lèi)案件中,出賣(mài)房屋是當(dāng)事人能夠預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)范圍,是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。進(jìn)入執(zhí)行程序后,被執(zhí)行人又以這個(gè)理由對(duì)抗執(zhí)行,就沒(méi)有依據(jù)了。因?yàn)檫@違反了任何人都不能因?yàn)樽约哼^(guò)錯(cuò)行為而獲得利益這樣一個(gè)法律基本的原則或者原理。
        
        綜上,正是基于上述指導(dǎo)思想,這次的司法解釋規(guī)定了對(duì)被執(zhí)行人只有一套房的執(zhí)行的,在進(jìn)行充分利益權(quán)衡的基礎(chǔ)上作出了一定變通的規(guī)定。
        
        一是在債權(quán)的種類(lèi)上區(qū)分為金錢(qián)債權(quán)和非金錢(qián)債權(quán)兩種情形,有所區(qū)別。
        
        1、針對(duì)金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行
        
        對(duì)被執(zhí)行人保障力度大一些,列舉了可以執(zhí)行的三種情形。
        
        第一種情況,對(duì)被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必須的居住房屋的,比如你是老人,那么名下雖然有一套房子,但是你兒子的房子多,他足以保障你的生存,這樣的話(huà),我們覺(jué)得對(duì)你的保障就沒(méi)有必要。
        
        第二種情況,執(zhí)行依據(jù)生效之后,被執(zhí)行人為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓他名下的其他房產(chǎn)的,本來(lái)有房產(chǎn),甚至有多套房產(chǎn),但是執(zhí)行依據(jù)生效之后,為了逃避債務(wù),轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己的名下的房產(chǎn),造成了只有一套房產(chǎn),這不屬于保護(hù)的對(duì)象,因?yàn)槟愕哪康氖菫榱颂颖軅鶆?wù)的履行。
        
        第三種情況,申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘U系拿娣e、標(biāo)準(zhǔn),為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當(dāng)?shù)亓庾》勘U厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時(shí)的周轉(zhuǎn)房。這可能在大城市就比較困難,因?yàn)檎业胶线m的、適當(dāng)?shù)姆吭词潜容^困難的事情。所以我們規(guī)定了一個(gè)選擇性的方案,或者是申請(qǐng)執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均的租金標(biāo)準(zhǔn),從該房屋的變價(jià)款中扣除5-8年租金的。這是因?yàn)?,考慮到被執(zhí)行人向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)被保護(hù),需要一定的周轉(zhuǎn)時(shí)間,所以我們規(guī)定了5-8年的期間。這5-8年的時(shí)間也給當(dāng)?shù)胤ㄔ侯A(yù)留了做工作的時(shí)間。如果被執(zhí)行人比較配合法院的執(zhí)行或者申請(qǐng)人愿意多扣租金的,可以扣8年。如果被執(zhí)行人不配合法院甚至抗拒執(zhí)行,我們就會(huì)少扣除一些,扣除5年也是可以的。這實(shí)際上是建立了一個(gè)激勵(lì)配合執(zhí)行的機(jī)制。
        
       ?。?、針對(duì)非金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行
        
        這類(lèi)案件中,執(zhí)行依據(jù)本身就是交付居住的房屋,人民法院必須按照?qǐng)?zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容執(zhí)行。這是沒(méi)有什么商量的。但是考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子,可能要有一個(gè)周轉(zhuǎn)期,所以給予3個(gè)月的寬限期。如果3個(gè)月的寬限期過(guò)了,還是拒不搬出,人民法院只有強(qiáng)制其遷出。
       
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